조합원 양도(승계)가능 경우, 예외사항들은?

새 정부가 들어서고 3차례에 걸쳐 규제지역을 해제하고 이어 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외한 서울 전 지역 및 나머지 지역들이 투기과열지구나 조정대상지역에서 해제되었습니다. 특히 재개발 및 가벼운 축 사업과 관련해 이 투기과열지구 여부에 따라 조합원 승계로 분양대상이 될 수 있는지도 중요한 사항입니다. 그럼 투기과열지구 및 비규제지역에 대한 조합원 양도(승계)가 가능한 사항에 대해 알아보겠습니다.

 

재개발·재건축 입주권 취득세, 조합원과 승계조합원에 따라 다르다

재개발·재건축 입주권 취득세, 조합원과 승계조합원에 따라 다르다

 

 

재건축・재개발 시 조합원승계

재건축이나 재개발 조합원이 되면 일반분양보다 저렴한 가격으로 분양받을 수 있고 조합원 혜택 등이 많기 때문에 그만큼 조합원 지위가 중요합니다. 하지만 재건축・재개발 정비사업에서 부동산에 대한 매매가 이뤄지면 이로 인해 주택가격의 상승을 막기 위해 정부에서 특정시점 이후에 매매하면 부동상을 취득해도 조합원 지위 승계가 안되도록 투자세력을 막고 있습니다.

 

그러나 특별한 경우가 발생하는 예외 규정을 두어 조합원 지위 승계가 가능한 조건들이 있습니다.

 

조합원 승계가 가능한 지역 및 금지시점

주택법에 따라 투기과열지구에서는 조합원 지위 양도가 금지되어 있고 그 외 지역에서는 조합원 지위 양도가 가능합니다. 따라서 투기과열지구에서는 재건축 사업은 조합설립인가 후, 재개발 사업은 관리처분인가 후 해당지역의 주택이나 토지를 매매해 취득하면 조합원이 될 수 없습니다.

 

또한 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업의 조합설립인가 후 사업지 내 주택을 매입하고 나서 투기과열지구 지정이 해제되었어도 조합원이 될수 없습니다. 이는 조합원이 될 수 없었던 자는 해당 지역이 투기과열지구에서 해제되어도 조합원 승계가 불가능합니다.

 

증여나 그 밖의 권리변동을 수반하는 일체의 행위는 모두 조합원지위 양도가 금지되어있습니다. 대신 상속이나 이혼으로 인한 양도・양수는 조합원 지위 양도(승계)가 가능합니다.

 

 

조합원 승계가 가능한 예외 사항

재건축이나 재개발 사업지 내 소유권을 가진 사람이 다음과 같은 사항에 해당되면 양수인의 조합원 승계가 가능합니다.

 

첫 번째로 세대원(세대주가 포함된 세대 구성원)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(1년 이상 요양이나 치료)가 필요한 경우 또는 취학, 결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에서 다른 곳(사업구역이 위치하지 아니한 특별시 및 광역시, 군 등)으로 이전하는 경우 예외를 인정하고 있습니다.

 

두 번째로 재개발이나 재건축 사업지 내 상속받은 주택으로 세대원들이 모두 이전하는 경우에는 조합원으로 인정받을 수 있습니다.

 

세 번째로 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 머물러야 하는 경우 예외로 인정하지만 일부만 이주하여서는 이 예외조항에 해당되지 않습니다.

 

네 번째로 1세대 1 주택자로서 매매할 주택에 대한 소유기간이 10년 이상이고 거주기간이 5년 이상인 경우 양도가 가능하지만 상속으로 주택을 받았다면 사망하신 분과 상속받은 사람의 소유기간 및 거주기간을 합산해 계산합니다. 상속받은 소유자가 거주하지 않고 소유자의 배우자나 직계존속이 해당 주택에 거주한 경우에도 그 기간을 합산할 수 있습니다.

 

다섯 번째로 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속해 소유하고 있는 자가 사업신청 전에 양도하는 경우, 사업시행인가부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축 사업은 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속해 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우, 착공일로 부터 3년 이상 준공되지 아니한 재건축 사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하는 있는 경우 등은 인정하고 있습니다.

 

 

여섯 번째로 토지등소유자로부터 상속이나 이혼으로 인해 토지 또는 건축물을 소유한 자, 국가・지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 다하지 못해 재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매나 공매되는 경우 낙찰받은 사람은 조합원 지위를 얻을 수 있습니다.

 

다만 조심할 부분은 경매 신청자가 공인된 금융회사나 세무서 등 국가기관이면 상관없지만 개인의 사적 채무를 이유로 경매를 넣었다면 낙찰자는 현금청산을 당할 수 있습니다. 또한 금융기관에서 경매를 넣었다고 해도 기존 소유자가 분양신청을 하지 않았다면 이 또한 조합원이 될 수 없습니다. 참고로 재건축 사업지가 건축설계 변경 등의 사유로 사업시행 변경 인가를 다시 받아야 한다면 이전에 분양신청을 하지 못한 조합원이라도 다시 분양신청을 할 수 있습니다.

 

마지막으로 투기과열지구로 지정되기 전에 해당 토지 및 건축물을 양도하기 위한 계약금(계약일 확인가능해야 함)을 체결하고 투기과열지구 지정된 날부터 60일 이내에 부동산 거래신고를 하면 됩니다.

 

입주권, 분양권 개념 및 세금·주택수 기준일

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재개발, 재건축 조합원 자격 및 현금청산 대상자

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