재개발·재건축 입주권 취득세, 조합원과 승계조합원에 따라 다르다

재개발·재건축 입주권에 대한 취득세는 도시 및 주거환경정비법 상에서 취득세, 양도세, 종부세 등 각종 세금은 취득시점, 주택 수에 따라 조금씩 달라집니다. 또한 원조합원과 승계조합원에 따라 취득시점이 다르기 때문에 취득세가 다를 수밖에 없습니다. 따라서 재개발이나 재건축 시 복잡한 취득세가 입주권일 경우 어떻게 되는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

2023년 취득세율표

 

입주권 취득세 기준, 주택 멸실로 판단

입주권은 재개발·재건축 시 기존에 있는 집을 허물고 새집에 들어갈수 있는 권리를 말합니다. 조합원은 처음부터 집을 보유하고 입주까지 가져가는 원조합원과 중간에 매매를 통해 구입한 승계조합원으로 나눠집니다.

 

 

입주권, 분양권 개념 및 세금·주택수 기준일

입주권, 분양권 개념 및 세금·주택수 기준일

 

원조합원과 승계조합원은 도시정비법상 규정되어있진 않고 세금 문제와 관련해 편의를 위해 구별해 놓은 개념입니다. 따라서 세금 외에 조합원으로 누릴 수 있는 권리는 변화가 없습니다.

 

보통 재개발이나 재건축은 크게 보면 조합설립인가 ▶ 사업시행인가 ▶ 관리처분계획인가 ▶ 이주 및 철거 ▶ 착공 ▶ 준공 ▶ 입주단계로 사업이 추진됩니다.

 

소득세법과 지방세법에 따라 재개발·재건축의 입주권 취득세와 재산세는 관리처분계획 인가를 받은 후 주택이 멸실된 날을 기준으로 적용합니다. 따라서 멸실 전에 부동산을 취득했다면 승계취득한 것이기 때문에 주택 취득세율은 주택 수에 따라 취득세를 납부하면 됩니다. 멸실(철거) 후에 주택을 매수했으면 주택이 없기 때문에 토지에 대한 취득세만 납부하고 이후 건물이 준공되면 건물분에 대해 원시취득세율이 적용된 취득세를 납부하게 됩니다.

 

또 재개발 사업지에 대해 원조합원 취득세를 기존 분담금만큼 부담하던 것을 재건축사업과 동일하게 총공사비에서 산정하는 방식으로 개편되었으니 착오 없으시길 바랍니다. 개편안은 2023년 1월 1일 이후 관리처분계획 인가를 받은 재개발 사업지부터 적용됩니다.

 

 

원조합원·승계조합원 취득세

원조합원은 신축아파트가 준되면 보존 등기 시 주택 부분에 대해서만 취득세를 내게 됩니다. 토지는 정비사업 전부터 가지고 있었기 때문에 신축된 주택에 대해서만 원시취득세 2.8%를 적용합니다.

 

승계조합원이 주택구입 시점이 멸실전이였다면 취득세율 1~3%, 멸실 이후라면 토지취득으로 보기 때문에 토지취득 4%를 내게 됩니다. 아울러 다주택자라도 멸실 이후라면 건물이 없기 때문에 중과세율은 적용되지 않습니다. 다만 멸실 전이면 주택 수에 따라 취득세 8~12%를 내야 합니다.

 

재개발 조합원 취득세 감면

지방세법에 따라 2023년 1월 1일 전 관리처분계획 인가를 받은 재개발사업의 소유자는 2023년 1월 1월 이후 취득하는 부동산에 대해 종전규정에 따라 취득세를 면제하거나 부과됩니다. 이는 2025년 12월 31일까지 적용됩니다.

 

따라서 2023년 1월 1일 전에 관리처분계획 인가를 받은 원조합원은 1 가구 1 주택 조건에 해당하면 전용면적 60㎡이하는 75%, 60~85㎡이하는 50%의  취득세를 감면받습니다.

 

 

취득세 개정안 아직 국회통과 못해

정부는 시장정상화를 위해 올해부터 다주택자 취득세 완화 안을 놓고 개정을 발표했지만 아직 국회를 통과하지 못했습니다. 비조정지역 3 주택 이상자 8%를 4% 4 주택자 12%에서 6%로, 조정지역 2 주택자는 8%에서 1~3%, 3 주택과 4 주택 12%에서 6%로 취득세율을 낮추기로 했습니다. 정부는 다주택자 중과 완화 방안을 내놓으면서 2022년 12월 21일 이후부터 소급적용하기로 했습니다.

 

하지만 취득세 외에도 실거주의무폐지, 초과이익환수제등 여러 법안들이 국회에 묶여있어 당분간 조금 더 지켜봐야 할 것으로 보입니다.

 

취득세, 종부세(다주택자)등 중과완화, 관리비 등 개편내용

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소규모 주택(50세대 이하 원룸・오피스텔)관리비 의무화 시행

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