재개발·재건축 사업지에 주택을 가지고 있는 조합원이나 신축 아파트에 입주하는 분들이라면 입주권이나 분양권으로 권리를 인정받아 분양을 받을 수 있습니다. 입주권과 분양권의 정확한 개념을 살펴보고 그동안 여러번 개정된 세금(취득세, 양도세)과 관련한 입주권 및 분양권의 주택수 기준일이 어떻게 되는지 확인해 보겠습니다.
입주권과 분양권 개념알기
먼저 정비사업에서 입주권은 재개발·재건축 시 조합원 지위를 얻어 헌집을 부수고 새집으로 입주를 할 수 있는 권리를 말합니다. 따라서 조합원의 지위를 승계할려면 입주권을 매매하여 조합원이 가지고 있는 조합원 자격을 승계해 예비 입주권을 가질수 있게 됩니다.
이에 반해 분양권은 조합원 지위와 상관없이 재개발이나 재건축 내 집이 없는 사람이 청약을 신청해 당첨이 되면 입주할 수 있는 권리를 얻게 되는 것입니다. 즉 입주권은 재개발·재건축 조합원 지위, 분양권은 일반분양의 청약 당첨을 할때 사용하는 개념입니다.
조합원이 분양자격을 가질려면 재개발의 경우 정비사업지 내 건물이나 토지중 하나만 가지고 있어도 되지만 재건축은 건물과 토지를 모두 가지고 있어야 조합원 자격을 얻어 입주권을 취득할 수 있습니다. 만약 해당 요건에 해당하지 못하면 현금청산 대상자가 됩니다.
재개발, 재건축 조합원 자격 및 현금청산 대상자
정비사업을 추진하는 구역 내 부동산을 소유하고 있으면 조합원 자격이 부여되지만 모두가 조합원 자격을 가질 수는 없습니다. 내가 속한 사업지에서 조합원 자격 취득 요건과 제한되는 요건을
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조합원 입주권은 관리처분계획인가 이전은 조합원의 기존 주택, 이후에는 주택이 아닌 새롭게 입주하게 될 주택에 대한 권리로 바뀌게 됩니다. 단 여기서 세법으로 넘어가면 조금 복잡해지기 때문에 아래에서 설명하겠습니다.
재개발 재건축 시 관리처분계획인가의 개념 및 절차
재개발이나 재건축 시 사업시행계획 인가를 받으면 다음 단계인 관리처분인가를 위한 준비가 필요합니다. 이 관리처분인가를 통해 조합원들의 권리가 확실해지며 공사를 위한 본격적인 단계에
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입주권과 분양권 세금 및 주택수 기준일
현재 정비사업은 '도시 및 주거환경정비법'(도정법)과 '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법'(소규모주택정비법)에 의해 구분되며, 재개발·재건축·주거환경사업은 도정법에 의해 조합원 입주권이 판단됩니다.
재개발이나 재건축은 일반적으로 구역지정 - 조합설립 - 사업시행인가 - 관리처분계획인가 - 이주 및 철거 - 착공 - 준공으로 추진되며 조합원이라면 입주 및 청산과정을 거쳐 조합해산을 하게됩니다. 여기서 조합원 입주권으로 전환되는 시점은 취득세·재산세·종합부동산세는 관리처분계획 인가를 받고 주택의 멸실일을 기준으로하고, 양도소득세는 관리처분계획 인가일을 입주권 전환시점으로 보고 있습니다. 따라서 이부분을 많이 헷갈려 하시는 분들이 많습니다.
또한 현행 제도는 2021년 1월 1일 이후 취득한 입주권과 분양권은 보유 주택 수에 포함되어 1주택에 분양권이나 입주권이 있으면 세법상 일시적 2주택자로 보고있습니다. 따라서 비과세 혜택을 받을려면 기존에 살고있는 12억 이하 주택을 분양권·입주권 취득일로부터 3년 이내 처분해야합니다. 단 관리처분계획인가 당시 1가구 1주택 비과세 요권을 갖추고 있어야합니다.
재개발 조합원 취득세 개정내용
정부는 올해 재개발사업지에 대한 과세체계를 개편하면서 조합원 취득세를 조합원이 입주하게되면 분담금만큼만 부담하던 방식을 재건축주택과 동일하게 총공사비에서 본인이 받은 아파트 면적만큼 취득세를 부담하도록 개편했습니다.
따라서 종전에는 조합원이 철거전 가지고 있던 주택의 가치가 높아 분담금이 적거나 없는 조합원의 경우 낼 필요가 없었던 취득세를 내게됩니다. 재개발이 완료되어 조합원이 승계를 하지 않아도 원시취득세를 준공후 2.8%를 부담해야합니다. 등록세를 포함하면 85㎡ 이하는 2.96%,85㎡ 초과는 3.16%입니다.
개정안은 2023년 1월 1일 이후 관리처분계획 인가를 받은 재개발 정비사업부터 적용되며, 2022년 12월 31일 이전에 관리처분계획 인가를 받은 재개발 사업지는 종전과 같이 분담금을 기준으로 취득세를 내면 됩니다.
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