재개발, 재건축 조합원 자격 및 현금청산 대상자

정비사업을 추진하는 구역 내 부동산을 소유하고 있으면 조합원 자격이 부여되지만 모두가 조합원 자격을 가질 수는 없습니다. 내가 속한 사업지에서 조합원 자격 취득 요건과 제한되는 요건을 잘 살펴보고 조합원 자격이 되는지 현금청산 대상지인지를 체크해봐야 합니다. 이에 재개발, 재건축에 따라서도 조합원 자격이 달라질 수 있으니 여기에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

재건축, 재개발 자격요건

 

재건축, 재개발 조합원 자격요건

도시 및 주거환경정비법에는 조합원의 자격에 대해 재건축과 재개발사업을 다르게 규정하고 있습니다. 재건축은 개발사업에 동의하지 않으면 조합원이 될 수 없지만 재개발은 구역 내 토지 및 건축물이 있으면 조합원자격을 부여받게 됩니다.

 

 

재개발(재건축)시 감정평가와 비례율, 권리가액, 분담금은?

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재건축 사업의 조합원 자격

재건축사업의  조합원이 되기 위해서는 정비구역 내 건축물과 그 부속토지가 본인 소유여야 하며, 재건축 사업을 동의해야 하는 두가지 조건을 충족해야 조합원 자격을 얻을 수 있습니다. 만약 건축물과 토지는 있지만 재건축 사업에 동의하지 않으면 매도청구 대상이 됩니다.

 

매도청구권은 재건축사업에 조합설립 또는 사업시행자가 지정에 동의하지 않는 자를 상대로 절차를 거쳐 토지 및 건축물의 소유권을 매도할 것을 청구할 수 있는 권리로 재건축 사업에만 인정되는 제도입니다.

 

재건축 사업지가 투기과열지구일 경우 조합설립인가 이후에 부동산을 취득하면 조합원이 될수 없습니다.

 

 

재개발 조합원의 자격요건

 

재개발 사업의 조합원 자격

재개발사업은 조합설립이나 개발사업에 동의하지 않더라도 정비구역 내 토지 또는 건축물을 소유하고 있으면, 의무적으로 조합원이 될 수 있습니다.

 

 

재개발(재건축) 시 사업시행계획인가를 위한 절차

재개발(재건축) 시 사업시행계획인가를 위한 절차

 

재개발 사업지가 투기과열지구일 경우 관리처분인가 이후에 부동산을 취득하면 조합원이 될수될 수 없습니다. 또 너무 좁은 토지나 건축물을 취득하면 현금청산이 될 수 있습니다. 좁은 토지기준은 60㎡나 90㎡ 등 시·도별로 조례내용이 달라 확인이 필요합니다.

 

무허가 건물일 경우 주거용으로 사용하고 있어야 하고 조합정관에 특정무허가건축물에 조합원 자격과 분양자격을 부여한다는 규정이 포함되어야 합니다. 또한 1989년 1월 24일 이전에 존재하던 무허가건축물의 소유자임을 입증해야 합니다. 무허가건축물대장이 없어 당시 항공사진이나 과세자료 등 객관적인 자료로도 입증이 가능합니다.

 

현금청산 대상자

재건축이나 재개발 정비사업 추진시 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 부동산을 취득하면 현금청산 대상자가 됩니다. 또 토지등 소유자가 분양신청을 하지 않거나 못했을 경우에도 현금청산 대상자가 될 수 있습니다. 하지만 세대수나 주택규모가 달라져 사업시행계획인가 변경으로 조합원이 재분양신청을 할 경우는 분양신청을 하지 못한 조합원은 분양신청을 할 수 있게 됩니다.

 

 

공유자가 많거나 건축물이 많은 때 조합원 자격

특정 토지나 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속할 때, 여러명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러 명이 소유하게 될 경우 대표 1명만 조합원으로 인정합니다.

 

반대로 정비사업 구역 내 여러 개의 건축물을 소유하고 있을 때는 조합원 자격이 1개만 가능합니다.

 

지분 쪼개기의 경우 조합원 자격

지분 쪼개기는 재개발구역 내 토지 및 건축물의 소유권을 팔았을 때 여러 명이 소유하도록 해 분양권을 여러 개 받는 것을 의미합니다. 기존 다가구주택을 다세대로 전환하거나 큰 토지를 분할(구축/토지 쪼개기)할 경우 2003년 12월 30일 이전 전환의 경우 조합원 자격이 부여돼 분양을 받을 수 있습니다. 또 기존 다가구주택을 허물고 다세대로 신축(신축 쪼개기)하게 될 경우 2008년 7월 30일 이전 전환에 대해서만 분양자격이 있습니다.

 

세대분리의 경우 조합원 자격

세대분리는 세대루로부터 독립하여 하나의 세대를 구성하는 것을 말합니다. 정비사업 구역 내 세대분리를 통해 개별 조합원 자격을 획득하기 위해서는 아래 3개의 요건 중 1개 이상을 충족해야 합니다.

1. 자녀가 혼일을 한 경우

2. 자녀가 만 30세가 넘은 경우

3. 일정소득(중위소득 40% 이상)인 경우

 

재개발 재건축 시 관리처분계획인가의 개념 및 절차

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