재개발이나 재건축 시 사업시행계획 인가를 받으면 다음 단계인 관리처분인가를 위한 준비가 필요합니다. 이 관리처분인가를 통해 조합원들의 권리가 확실해지며 공사를 위한 본격적인 단계에 돌입하게 됩니다. 조합원 분양신청을 거쳐 관리처분계획을 수립하고 총회 결과에 따른 관리처분계획인가 신청 등 정비사업의 본격적인 절차들이 이뤄지게 됩니다. 오늘은 관리처분계획 수립 시 전반적인 절차들을 알아보겠습니다.
재개발(재건축) 시 사업시행계획인가를 위한 절차
재개발이나 재건축을 진행할 때 거쳐야 하는 행정절차들이 많이 있습니다. 사업을 추진해 시공사 선정을 완료하면 그다음 절차인 사업시행계획 인가를 받아야 합니다. 이 사업시행인가는 건축
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관리처분계획 인가란?
재개발이나 재건축을 진행하면 착공전 마지막 단계인 관리처분계획인가를 받아야 합니다. 이 관리처분인가는 분양되는 토지와 건축물에 대해 정확한 가격을 책정하기 위해 기존 헌 집이나 토지의 가격을 책정하고, 명의자(조합원), 조합원 분양신청, 추가 분담금(추가로 내야 하는 금액)등을 파악해 지차체에 신고해 시장이나 군수가 승인하 관리처분계획 인가를 받게 됩니다.
여기서 중요한 것 중 하나는 관리처분계획 인가를 승인받으면 조합원 분양권 전매가 금지됩니다. 또한 도시 및 주거환경 정비법에 의한 정비사업의 시행방법은 관리처분방식, 환지방식, 수용방식, 혼용방식 등 여러가지 있지만 재건축 사업은 관리처분방식으로만 하도록 정해져 있습니다. 이에 반해 재개발 사업은 환지방식도 가능하지만 대부분 관리처분 방식으로 이뤄지고 있습니다.
관리처분방식 외 다른 방식은?
환지방식
토지에 대한 자금을 지불할 능력이 없거나 토지비가 너무 비싼 곳을 개발할 경우 쓰이는 방식으로 개발구역 안에 토지소유주에게 개발 후 새로운 용도의 토지를 그 비율에 맞게 재분해 하는 방식을 말합니다.
수용방식
도시개발사업을 정부나 지차제 등 공공이 주체가 되어 사업할 경우 사업지구 내 토지를 전부 취득해(수용해) 사업을 시행하는 방식입니다.
혼용방식
환지방식과 수용방식을 같이 사용하는 경우가 혼용방식 입니다.
관리처분계획인가 절차
관리처분계획은 재개발 및 재건축 정비사업으로 분양되는 대지나 건축 시설을 조합원들에게 합리적으로 분양할 수 있도록 정하는 중요한 절차입니다. 정비구역 내 가지고 있는 건물이나 토지에 대해 감정평가를 진행해 이것을 기준으로 조합원들 마다 각각의 추가 분담금이 달라지게 됩니다.
관리처분계획인가 절차 요약
감정평가 ▶ 조합원 분양신청 ▶ 1. 관리처분계획 수립 및 통지 ▶ 2. 조합총회 의결 ▶ 3. 공람 및 의견 청취 후 인가신청 ▶ 4. 관리처분계획 인가 및 고시의 전체과정 중 감정평가를 통해 조합원들의 분양신청이 완료되면 관리처분단계가 시작됩니다.
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1. 관리처분계획 수립
사업시행자는 분야신청 기간이 종료되면 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립해야 합니다. 분양설계·분양대상자별 건축물에 대한 추산액·기존 건축물의 철거 예정 시기 등을 포함해 관리처분계획을 세웁니다.
이 관리처분계획은 분양설계 / 분양대상자의 수소 및 성명 / 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 / 일반 분양분, 공공지원민간주택, 임대주택, 그 밖에 부·복리시설 등에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법 / 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격 / 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 / 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 / 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액 / 기존 건축물의 철거 예정시기 / 그 밖에 정비사업과 관현 한 권리 등에 관하여 도시 및 주거환경정비법으로 정한 사항 등이 포함되어야 합니다.
2. 조합총회 의결
관리처분계획을 수립하면 인가 신청 전 조합은 총회 개최일부터 1개월 전에 조합원에게 문서로 통지합니다. 이후 조합원 총회를 열어 과반수 찬성 시 관리처분계획 수립 및 변경이 가능해집니다.(정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다.)
3. 공람 및 의견 청취 후 인가 신청
총회에서 찬성으로 의결되면 사업시행자는 30일 이상의 주민 공람을 거쳐 시장 및 군수 등에게 관리처분계획인가를 신청해야 합니다.
4. 관리처분인가 및 고시
사업시행자는 시장이나 군수 등에게 관리처분계획 인가 신청 시 관리처분계획 인가 신청서와 관리처분계획서, 총회 의결서 사본 등을 제출해야 합니다. 별도의 타당성 검증 과정을 거치지 않는다면, 시장 및 군수 등은 관리처분계획 인가 신청이 있는 날부터 30일 이내 인가 여부를 결정해 사업시행자에게 통보하고 최종 고시를 하게 됩니다.
관리처분계획의 타당성 검증을 요청하는 경우는 정비사업비가 10/100 이상 늘어나는 경우, 조합원 분담규모가 분담금 추산액 총액 기준 20/100 이상 늘어나는 경우, 조합원 1/5 이상이 관리처분계획인가 신청이 있는 날부터 15일 이내에 시장 및 군수 등에게 타당성 검증을 요청한 경우, 그 밖에 시장 및 군수 등이 필요하다고 인정하는 경우가 해당합니다. 관리처분계획성의 타당성을 요청하면 시장 및 군수는 60일 이내 인가 여부를 결정해 통지합니다.
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