임대차 계약을 하고 상황에 따라 전세를 월세로 일부 전환하거나 월세에서 전세로 변경하는 경우가 종종 있습니다. 전월세 전환율을 확인하려면 각종사이트나 한국부동산원 등에 들어가 전월세 전환율을 확인하면 됩니다. 하지만 기본적으로 어떻게 계산되는지 알고 있으면 도움이 되지 않을까 생각됩니다. 그럼 전세에서 월세로 전환할 경우 계약서 작성 및 계산방법은 어떻게 되는지 간단하게 확인해 보겠습니다.
전세에서 월세로 전환할때 계약서 및 계산방법
전세를 살면서 대출금리가 높아지게되면 보증금과 월세를 계산해 대출금리보다 더 저렴하면 월세로 전환하는 게 더 유리할 수 있습니다. 따라서 전세에서 월세로 전환할 때 계약서는 특약사항추가나 신규 계약서를 작성하면 되고 법적 전월세전환율에 적용되는 금리는 한국은행 기준금리와 대통령령으로 정한 이율이 적용되기 때문에 계약시점에 꼭 확인이 필요합니다.
계약서 작성
임대인과 임차인이 합의를 통해 전세에서 월세로 변경하게 되면 계약서가 작성해야 합니다. 만약 전세기간 2년 중 1년이 남은 시점에서 월세로 변경하게 되면 계약서는 어떻게 작성해야 할까요?
기존 계약서 특약에 추가 작성하고 거래당사자만 날인해도 되지만 임대조건이 변경되기 때문에 기존계약서를 폐기하고 현재 계약기간으로 월세계약서를 다시 작성하게 좋습니다. 여기에 특상사항으로 연장계약이나 추가사항을 표기하면 됩니다.
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전월세전환율 계산
전월세전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월단위인 월세로 전환하는 비율을 말합니다. 전월세전환율은 임대차 계약기간 내 또는 계약 갱신을 할때 전세를 반전세나 월세로 전환하는 경우에 적용되며, 신규계약에는 적용되지 않습니다.
법적 전월세전환율은 현행 주택임대차보호법에 따라 한국은행 기준금리(현행 3.5%)+대통령령으로 정한 이율(현행2.0%) 5.5%가 현재 상한 입니다. 다만 기준금리와 대통령령 이율은 수시로 바뀌기 때문에 전월세전활율은 자주 확인해봐야 합니다. 전세에서 월세로 전환할 경우 월세로 전환할 보증금에 전월세전환율(5.5%)을 곱한 후 12개월로 나누면 됩니다.
예를들어 5억 원에 전세를 살다가 보증금 2억에 월세 계약으로 전환한다고 가정하면, 일단 3억에 대한 차액은 임대인이 임차인에게 반환합니다. 그럼 월세로 전환할 3억 원 X 5.5% ÷ 12개월 = 137만 5000원이 나옵니다. 만약 1억원에 대한 금액만 월세로 전환하면 1억 원 X 5.5% ÷ 12개월 = 45만 8333원의 월세가 발생합니다.
법적전환율 한도보다 낮은 비율은?
법적전월세전환율은 월세로 전환할 경우 최고 비율 한도기 때문에 임대인과 임차인이 합의를 통해 비율보다 낮은 전환율을 적용하는 건 아무런 문제가 되지 않습니다. 반면 최고 비율을 초과하는 건 허용되지 않습니다.
전세전환율이 유리한 경우는?
최근에 금리가 높아지면서 월세를 선호하는 세입자들이 늘어나고 있습니다. 또한 전세를 살다가 월세로 전환하는 사람들도 늘고 있는데 이유는 간단합니다. 기존에 빌렸던 대출금리가 전월세 전환율보다 높다고 한다면 월세로 전환하는 게 임차인한테는 더 좋습니다. 즉 대출이지보다 월세가 더 저렴하다는 의미입니다.
임대차 3법중 전월세 상한제는?
전월세 상한제는 임대차 계약을 갱신할 경우 증액 상한을 기존 전월세 임대료의 5%를 넘지 못하게 되어 있습니다. 임대차 계약이나 최종 임대료 등의 증액이 이뤄지고 1년 이내에는 증액이 불가합니다.
관리비 꼼수는?
일부 임대인 중에 전월세상한제나 전월세신고제를 피하기 위해 월세를 내리고 관리비를 올리는 편법을 쓰기도 하기 때문에 꼭 관리비를 체크해봐야 합니다. 이에 대해 국토부는 소규모 주택(50세대 이하 원룸 및 오피스텔) 관리비 의무화 시행을 발표했습니다.
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