계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 임대차3법 내용은?

임대차 3 법은 전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제 등으로 이뤄져 있으며, 계약갱신청구권은 2020년 7월 31일부터 시행했고 전월세신고제는 2021년 6월 1일에 실시되었습니다. 하지만 이번정부에서 임대차 3 법에 대한 대대적인 개정을 암시하면서 전월세 신고제의 계도기간을 1년 더 연장해 내년으로 다시 미뤄지게 되었습니다.

 

임대차 3법 주요 내용

임대차 3 법은 임차인의 안정적인 주거를 보장하기 위해 지난 정권에서 도입한 제도로 전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제 등이 있습니다. 하지만 지난 2022년 6월 국토교통부 장관은 임대차 3 법에 대해 폐지 입장을 밝혔고 이번 정권에서도 전면 재검토를 공약으로 내세웠습니다. 이에 주택임대차 제도개선 TF팀까지 착수해 공동 연구용역과 전문가 의견을 수렴해 주택 임대차보호법을 개정할 방침입니다.

 

 

하지만 반대의 목소리도 높고 민주당에서 임대차 3 법 폐지에 대해 반대하고 있어 앞으로 국회에서 진통이 예상되며 해당 공약 이행은 불투명한 상황입니다.

 

1. 전월세 상한제

전월세 상한제는 임대차 계약을 갱신할 경우 증액 상한을 기존 전월세 임대료의 5%를 넘게 올리지 못하게 하는 제도입니다. 임대차 계약 또는 최종 임대료 등의 증액이 있은 후부터 1년 이내에 증액이 불가하고 법에서 정한 5% 이내에서 시・도지사가 조례를 통해 별도 상한 설정이 가능합니다. 만약 지자체에서 별도로 금액을 정하지 않으면 5% 이내로 적용됩니다.

 

전월세 상한제 적용은?

종전 임대료를 기준으로 임대료를 증액하거나 계약갱신 청구권을 행사하는 경우에 5% 이내로 적용합니다. 또한 임대인이 5%를 증액하면 이는 상한 일 뿐이고 임대인가 임차인은 그 범위 내에서 협의를 통해 임대료를 결정할 수 있습니다.

 

2. 계약갱신 청구권

계약갱신 청구권은 기존의 세입자가 계약기간이 끝나면 한차례 연장해 최대 4년(2년+2년)을 보장합니다. 계약갱신 청구권은 1회만 연장이 가능하고 계약만료 1개월~6개월 전에 계약연장에 대한 의사를 밝혀야 합니다. 다만 묵시적으로 계약기간이 연장될 경우 계약갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않아 세입자는 다음 계약 갱신 시 행사가 가능합니다.

 

 

계약갱신 청구권 행사 시 전세를 월세로 전환?

집주인이 전세를 월세로 전환할 경우 세입자의 동의를 얻어야 합니다. 세입자의 동의를 받았다면 전세전환율을 계산해봐야 합니다. 전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우 10%와 기준금리+대통령령 이율을 계산해 낮은 비율을 적용하게 됩니다.

 

전세에서 월세로(전월세전환율) 전환 시 계산방법

전세에서 월세로(전월세전환율) 전환시 계산방법

 

살고 있는 주택의 집주인이 바뀌면 계약갱신 청구권은?

세입자가 살고있는 주택의 집주인이 바뀌더라도 계약갱신청구권 행사는 가능합니다. 다만 바뀐 집주인이 직접 거주를 희망하는 경우에는 바뀐 집주인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기존 세입자에게 임대차계약 거절의사 표시를 반드시 해야 합니다.

 

계약갱신 거절사유

세입자가 2회 이상 해당금액을 연체한 사실이 있는 경우 / 세입자가 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 / 이사비나 소정의 보상을 서로 합의를 통해 실제로 제공한 경우 / 세입자가 집주인의 동의 없이 타인에게 주택을 다시 빌려주어 사용하는 경우 / 세입자가 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실(화재, 고의파손, 무단 증축 등)로 파손한 경우 / 주택이 멸실되어 주거기능을 상실한 경우 / 재건축이나 철거 계획을 구체적으로 세입자에게 고지시키고 그 계획에 따르는 경우 / 주택이 노후나 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 / 집주인이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우 / 세입자로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계획유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등의 사유가 있으면 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

 

 

3. 전월세 신고제

전월세 신고제는 임대차계약 당사자인 임대인과 임차인이 보증금 또는 임대료 등을 계약체결일로부터 계약사항 등을 30일 이내에 주택 소재지의 시・군・구청에 의무적으로 신고하도록 하는 제도입니다. 신고 금액은 보증금 6천만 원을 초과하거나 월 차임이 30만 원을 초과하는 임대차계약을 갱신하는 경우에 적용됩니다.

 

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