경기 광명시는 철산・하안택지지구에 대한 지구단위계획을 수립하기 위해 지난해 초 용역을 추진했습니다. 해당 지구단위계획 단지는 철산 11단지, 12단지와 하안지구 1단지~13단지로 용역을 통해 신도시 수준의 재건축 밑그림을 마련하게 됩니다.
철산동과 하안동 일대 주공아파트 단지가 들어선 지 30년이 지나 노후화로 인해 현재 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있습니다. 광명시 철산(12・13단지)・하안(1~13단지) 택지지구가 계획대로 진행되면 지자체 지원 속에서 약 3만 세대가 넘는 매머드급 단지가 조성될 예정입니다.
광명철산・하안지구 재건축 계획
광명철산과 하안지구 택지지구가 용적률 320%를 적용해 미니 신도시급인 약 3만 2000세대 규모로 지구단위 계획을 수립하고 있습니다. 이 지구들은 면적만 약 170만㎡ 규모로 현재 약 2만 8000세대가 거주하고 있습니다.
철산(12・13단지)・하안(1~13단지) 면적 및 단지현황
- 철산주공 12단지 : 면적 12만 9331㎡ / 21대동 1800세대 / 준공 1986년 7월
- 철산주공 13단지 : 면적 16만 3967㎡ / 27개동 2460세대 / 준공 1986년 7월
- 하안주공 1・2단지 : 면적 10만 8202㎡ / 22개동 2846세대 / 준공 1989년 10월
- 하안주공 3・4단지 : 면적 13만 1006㎡ / 26개동 3566세대 / 준공 1989년 10월
- 하안주공 5단지 : 면적 10만 764㎡ / 20개동 2176세대 / 준공 1990년 5월
- 하안주공 6・7단지 : 면적 10만 2429㎡ / 19개동 2602세대 / 준공 1990년 3월
- 하안주공 8단지 : 면적 8만 9404㎡ / 23개동 1680세대 / 준공 1990년 3월
- 하안주공 9단지 : 면적 8만 2046㎡ / 16개동 1818세대 / 준공 1990년 9월
- 하안주공 10・11단지 : 면적 12만 9513㎡ / 25개 동 3112세대 / 준공 1990년 6월
- 하안주공 12단지 : 면적 11만 8536㎡ / 26개동 2392세대 / 준공 1990년 11월
- 하안주공 13단지 : 13개동 2066세대 / 준공 1990년 12월
- 총면적 : 약 170만㎡ / 총 28,011세대
철산(12・13단지)・하안(1~13단지) 지구단위계획
경기 광명시는 철산(12・13단지)・하안(1~13단지)택지지구 내 본격적인 재건축 시행에 앞서 선제적으로 지구단위계획을 수립해 통합 재건축을 유도할 방침입니다.
철산・하안 택지지구는 지난 1980년~1990년까지 택지개발사업을 진행해 대규모 공동주택이 들어섰지만 오랜시간 노후화로 인해 재건축 사업을 각각 나눠 진행하고 있었습니다. 해당 지구 내 철산 12・13단지는 본격적인 사업에 앞서 정밀안전진단을 통과했으며, 하안 1~13단지는 예비안전진단을 승인받고 정밀안전진단을 준비하는 등 재건축 추진이 활발하게 움직이고 있습니다.
광명시는 선제적인 재건축 가이드라인을 위해 지구단위계획 수립이 필요하다고 보고 지난해부터 용역을 통해 계획안을 마련하고 있습니다. 이 구역들은 현재 제2종 일반주거지역으로 철산 2개단지, 하안 13개 단지를 모두 합치면 약 170만㎡ 면적에 달하는 엄청난 부지를 자랑합니다.
시의 지구단위계획안에는 기존 제2종 일반주거지역을 종상향해 제3종 일반주거지역으로 변경하기 위해 특별계획구역으로 지정해 통합 재개발을 추진할 계획입니다.
앞서 재건축을 추진한 철산 단지은 최대 285%의 용적률이 적용되었지만 광명시는 특별계획구역으로 최대 35%를 더 오를 것으로 보고 최대 320%인 최고 높이 130m 수준으로 예상하고 있습니다. 아울러 서울시 부지에 일부 포함된 구역은 향후 세부개발계획에서 서울시의 용적률을 산정하기로 했습니다.
이 계획안에 따라 최대 320%의 용적률을 적용하면 현재 2만 6518세대에서 5332세대가 증가한 3만 1850세대까지 늘어나게 됩니다. 다만 연면적 등을 통해 산출한 계획안인 만큼 세부계획안에서 변경될 소지가 높습니다.
또한 공공기여를 통해 정원문화도시를 조성하는 방향으로 가닥을 잡은 모양새입니다. 평균 기부채납 비율은 17.4%지만 현재 주민들이 기부채납 비율을 줄여달라고 요청한것으로 전해졌습니다.
구체적으로 안양천 수변공간 활성화를 위해 덮개방식으로 공원을 조성해 안양천로 일부 도로 상부를 공원화할 계획입니다. 또 안양천부터 주변단지까지 연결되는 녹지도 구상중에 있습니다.
덮개공원은 철산주공 13단지에서 하안주공 13단지까지 안양천로 상부공간을 조성할 예정입니다. 또 공원 및 녹지는 상업지역 중심으로 커뮤니티 활성화를 위해 주변 단지와 연결되는 녹지와 안양천로 및 오리로 변 완충녹지 등을 고려하고 있습니다.
도로, 공원 및 녹지, 학교를 우선적으로 학보하고 초등학교, 중학교 등을 증축할 예정입니다. 여기에 청소년상담복지센터, 청소년지원 및 활동센터, 주민공동시설, 노인여가복지시설, 건강생활지원센터, 문화예술센터, 어린이집 등이 필요하다고 보고 구체적인 개발게획이 진행되면 협의를 통해 결정할 방침입니다.
철산・하안 택지지구, 교통기반시설 확보
철산(12・13단지)・하안(1~13단지)택지지구가 대규모 조성사업이다 보니 교통영향평가 용역을 통해 교통 기반시설 등을 확보할 예정입니다. 광명시는 향후 철산・하안 지구 재건축에 따른 교통영향을 분석해 각종 문제점들을 최소 하기 위한 최적의 교통개선 대책을 수립을 마련하고 있습니다.
주요 내용으로는 교통량, 교통 시설 등 교통환경 조사분석, 광명시 도로건설 관리계획 등 관련계획 검토, 사업지 및 주변 지역의 장래 교통수요 예측, 문제점 및 개선 방안 도출 등이 포함돼 있습니다.
철산・하안 주공 재건축 대장아파트는?
철산(12・13단지)・하안(1~13단지) 택지지구가 재건축을 통해 대규모로 진행되면 위치적으로 철산주공 12단지와 13단지가 좋아 보입니다. 면적을 보면 철산주공 12단지는 129,331㎡, 철산주공 13단지는 163,967㎡로 규모면에서 하안주공보다 넓은 대지를 자랑합니다.
또 지하철 7호선 철산역이 바로 앞에 있고 1호선 가산디지털단지역까지 거리는 있지만 우측방향으로 위치해 있어 대중교통 이용도 좋아 보입니다. 단지 바로 우측으로는 안양천이 흐르고 있고, 철산 12단지의 경우 왕재산근린공원까지 품고 있습니다.
시세를 보면 얼마 전 2025년 3월 입주예정인 철산자이(철산 8・9 재건축) 34평 형대가 10억 1500만 원~11억 원, 25평형이 8억 초반대를 형성하고 있습니다. 철산주공 12단지와 13단지는 25평형이 7억 초반대 33・34평형 8억 후반대, 하안주공 1~13단지는 대체적으로 20~25평형이 4억대~5억대 거래시세를 보여주고 있습니다.
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