재건축・재개발시 신탁방식 장단점 알아보기

최근 부동산 한파로 인해 금융비용 증가와 시공사들의 공사비 증액 문제 등 재건축・재개발 추진에 있어 발생하는 문제들로 인해 상대적으로 안정적인 시행이 가능한 신탁방식에 눈을 돌리고 있습니다. 또한 이 신탁방식은 서울시 신속통합기획을 추진하는 재개발 대상지에서 논의가 활발하게 진행되고 있습니다. 정부에서도 이 신탁방식 재건축・재개발을 적극 권장하고 있으며 신탁방식으로 진행되는 사업지들이 늘어나는 추세입니다. 그럼 이 신탁방식에 장단점에 대해 간략하게 알아보겠습니다.

 

 

신탁방식과 조합방식 비교(출처:아시아경제)

 

재건축・재개발 시 신탁방식과 조합방식은?

민간이 주도하는 재건축・재개발 사업은 크게 조합방식과 신탁방식으로 나눠집니다.

 

 

재건축・재개발 조합방식

조합방식은 일반적인 재건축・재개발 시 토지등 소유자가 조합을 구성해 시공사 선정부터 인허가, 분양 등 모든 절차를 진행하는 방식을 말합니다. 이 방식은 조합이 조원원들의 의견을 수렴해 모든 문제를 결정한다는 장점이 있는 반면 정비사업에 대한 전문적인 지식이 없어 사업을 추진하면서 불필요한 갈등과 사업속도가 대체적으로 느리거나 지연되는 단점이 있습니다.

 

재건축・재개발 신탁방식

신탁방식은 재건축・재개발 추진 시 신탁사가 토지등소유자 또는 조합으로부터 업무를 위임받아 자금조달에서 분양까지 사업 전반에 대한 모든 부분을 진행하게 됩니다. 대신 조합은 이에 대한 수수료를 분양수익으로 지불해야 합니다. 

 

또한 신탁방식은 조합(추진위원회)이 있고 없고에 따라 사업시행자와 사업대행자로 나뉩니다. 사업시행자 방식은 조합이 설립되기 전 토지등소유자가 신탁사에 정비사업 업무를 위탁하는 경우며, 사업대장자 방식은 조합이 있는 상태에서 사업지에 신탁사가 참여하는 형태입니다.

 

신탁방식의 장점

신탁방식은 초기부터 전문 인력이 투입돼 전문적으로 사업을 운영할 수 있습니다. 설계변경이나 시공사와 조합간 분쟁 등 각종 문제들로 인해 발생할 수 있는 사업지연을 최소화시킬 수 있습니다. 또한 조합원들 간 갈등으로 인해 사업이 지연될 경우 신탁사를 활용해 중재자로 참여시킬 수 있습니다. 재건축・재개발 시 사업 전반적으로 관여하다보니 조합 비리 문제도 차단할 수 있고 각족 불법행위, 분양대금 유용 등의 문제를 사전에 차단할 수 있습니다. 아울러 사업시행자 방식은 추진위원회나 조합설립이 필요 없어 사업기간이 1년~2년 단축될 수 있습니다.

 

신탁방식의 단점

신탁방식을 진행한 신탁사는 보통 분양수익의 1%~4%의 수수료를 받습니다. 신탁방식으로 진행할 경우 통상적으로 신탁사간 경쟁으로 수수료는 평균 2%대 수준으로 책정됩니다. 또한 신탁사마다 수행역량의 차이로 숙련도의 편차와 전문인력의 차이가 있을 수 있습니다. 실제 수주물량을 대비해 조직과 인력을 균형 있게 운용하는 곳이 있는 반면 그렇지 못한 신탁사도 있습니다. 사업진행 초기에 신탁방식은 조합방식과 달리 시행자 지정을 위해 토지등소유자 75% 동의 외에 토지 면적 3분의 1 이상을 신탁해야 하는데 동의서 징구에 시간이 오래 걸릴 경우 사업단축의 효과를 보지 못할 수 있습니다. 또한 조합원들의 의견 반영이 어려울 수 있습니다.

 

 

신탁사 선정시 체크할 사항은?

첫 번째로 신탁사가 용역대금을 높게 책정하는 등 토지등 소유자에게 경제적 손실을 입혀도 특별한 사정이 없으면 손해배상 청구가 어렵기 때문에 계약해지 요건을 구체적으로 마련해야 합니다. 두 번째로 사업이 지연되거나 중단될 경우가 발생하면 신탁수수료를 조정할 수 있는지를 확인해야 합니다. 세 번째로 해당 사업지 상황과 사업시기, 현장 실태 등을 종합적으로 따져 조합방식과 신탁방식 중 선택해야 합니다.

 

 

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