재건축・재개발 시공사 선정 절차 7단계

재건축 및 재개발을 추진하다 보면 사업시행인가 후 꼭 거쳐야 할 중요한 과제가 바로 시공사 선정입니다. 어떤 시공사를 선정하냐에 따라 구역 전체의 설계 및 조합원들에게 추가적으로 보상되는 옵션들이 다를 수 있기 때문에 인데요. 시공사 선정을 위해서는 조합에서 어떤 절차를 거쳐 최종 시공사로 선정되는지 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

 

 

시공사 선정 절차 7단계

 

재건축・재개발 시공사 선정 절차 7안계는?

 

재건축・재개발 추진 시 시공사 선정을 위해서는 총 7가지 단계로 나눠볼 수 있습니다.

 

진행순서는 아래와 같습니다.

1. 시공사 선정계획 수립 ▶︎ 2. 입찰공고 ▶︎ 3. 현장설명회 ▶︎ 4. 입찰서 접수 ▶︎ 5. 대의원회 의결 ▶︎ 건설사 홍보 ▶︎ 시공사 선정 총회

 

1. 시공사 선정계획 수립

시공사 선정을 위한 준비단계로 조합은 입찰방법, 입찰 참여규정 및 일정, 평가기준 등의 계획을 수립하고 대표 기구인 대의원회는 시공사 입찰방법을 결정하는 일을 진행합니다.

 

입찰방법은 규모에 따라 다소 차이 날 수 있지만 일반적으로 제한을 두지 않는 일반경쟁, 시공능력평가나 신용평가등급 등의 제한사항을 둔 제한경쟁, 조합원 100명 이하일 경우 지명경쟁의 입찰을 진행할 수 있습니다.

 

만약 시공사 선정 입찰에서 건설사가 응찰하지 않거나 2회 이상 경쟁입찰이 유찰될 경우에는 수의계약이 가능합니다.

 

 

2. 입찰공고

입찰공고를 통해 시공사가 해당 사업지에 입찰 여부를 검토하는 단계로 조합은 입찰 관련 내용을 시공사에게 알려야 합니다. 관련 내용은 현장설명회를 개최 7일 전까지 공고해야 하고 1회 이상 전자조달시스템과 일간신문에 시공사 선정 소식을 알려야합니다.

 

해당 입찰공고에는 사업계획 개요, 입찰의 일시 및 방법, 현장설명회 일시 및 장소, 입찰 자격제한에 관한 사항, 입찰 시 준수사항 및 위반 시  자격 박탈에 관한 사항 등의 내용이 꼭 들어가야 합니다.

 

3. 현장설명회

조합은 입찰 공고 후 시공사 대상, 현장설명회를 입찰서 제출 마감일로부터 20일 전까지 개최해야 합니다. 이 현장설명회에서는 시공사 입찰에 필요한 사항들을 고지합니다.

 

조합이 꼭 고지해야 할 내용으로는 설계도서, 입찰서 작성 방법, 건설업자 등의 공동 홍보 방법, 시공자 결정 방법, 계약에 관한 사항, 기타 입찰에 관하여 필요한 사항 등이 있습니다.

 

4. 입찰서 접수

시공사는 현장설명회에서 조합이 제시한 내용을 바탕으로 전달조달시스템을 통해 접수하게 됩니다. 조합은 시공사가 제출한 입찰제안서들을 시공능력, 공사비 등 객관적인 비교표를 작성해 사업 완료 때까지 보관합니다.

 

 

5. 대의원회 의결

시공사가 제출한 입찰서류는 이후 대의원회에 상정되어 건설사를 결정하게 되고 조합은 토지등소유자에게 이 사실을 통지해야 합니다. 대의원회 의결 시에는 대의원 과반수가 참석해 총회에 상정할 6곳 이상의 건설사를 결정하게 됩니다.

 

6. 건설사 홍보

건설사는 객관적인 시공사 비교표를 통해 조합이 개최하는 2회 이상 합동설명회, 1곳의 홍보관에서만 홍보가 가능합니다. 일반적으로 일반에 공개되는 인터넷 홍보는 허용되지만 개인에게 개별적으로 홍보하는 행위는 금지하고 있습니다.

 

7. 시공사 선정 총회

건설사 홍보가 마무리되면 마지막 단계인 시공사를 선정하게 됩니다. 시공사 선정은 시공사 선정 총회를 개최해 결정됩니다. 이 총회에는 토지등소유자 과반수가 출석해 시공사 선정을 위한 의결이 진행됩니다.

 

만약 직접 참여가 힘들 경우 법으로 규정된 대리인이 출석해 의결할 수 있습니다. 시공사 선정 총회를 통해 선정된 시공사는 조합과 계약을 체결함으로써 최종 시공사로 최종 승인받게 됩니다. 하지만 3개월 이내에 계약을 체결하지 못할 경우 선정무효가 될 수 있습니다.

 

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