오피스텔 취득세와 주택관리비 투명화방안 내용

오피스텔은 애초에는 업무용으로 만들어졌지만 주택공급을 위해 주거용으로 사용할 수 있도록 규제가 완화되었지만 덩달아 이에 대한 취득세 및 양도세 등의 세금문제도 적잖이 발생하게 됩니다. 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용할 경우 세법상 보유주택수에 포함되기 때문에 이런 문제가 발생하게 됩니다. 또 최근 오피스텔이나 원룸 등 비정상적인 관리비 인상으로 인해 국토교통부에서 '소규모 주택관리비 투명화 방안' 을 마련해 6월부터 단계적으로 적용할 방침입니다.

 

 

아파트와 오피스텔 분양면적 차이

 

오피스텔과 아파트의 면적차이

오피스텔은 업무와 주거를 겸용할 수 있는 건축물로 주용도가 주거로 사용하게 되면 주택가구수에 포함되고 업무시설로 사용하면 주택 수에 포함되지 않습니다. 반면 아파트는 주택으로 사용하는 층수가 5개 이상인 주택을 말하며 주거용으로만 사용이 가능합니다.

 

만약 오피스텔 구입을 생각하시는 분이라면 아파트와 차이나는 면적개념을 알아야 합니다. 보통 아파트의 전용면적 59㎡가 오피스텔 전용 84㎡와 비슷할 정도로 오피스텔 면적이 상대적으로 좁습니다. 이런 이유는 바로 아파트는 주택법, 오피스텔은 건축법이 적용되어 면적이 산출돼 차이가 있습니다.

 

전용면적은 방이나 거실, 주방 등 실제로 거주하는 공간으로 여기에 계단이나 엘리베이터 등과 같은 주거공용면적을 합친것이 공급면적입니다. 기타 공용면적은 관리사무실이나 지하주차장 등 입주민이 사용권한을 갖는 공간으로 공급면적을 더하면 계약면적이 나옵니다. 이밖에 발코니처럼 용적률 산정에 들어가지 않는 서비스면적도 있습니다.

 

따라서 분양면적으로 아파트는 공급면적, 오피스텔은 공급면적에 기타공용면적을 더한 계약면적을 사용하면서 차이가 발생합니다. 서비스면적도 오피스텔은 발코니 등의 면적이 없지만 아파트는 서비스면적 확장공사를 통해 더 넓은 공간을 사용할 수 있습니다.

 

분양면적에서 전용면적을 나타내는 전용률을 보면 오피스텔이 보통 50%, 아파트는 80% 내외로 나타납니다. 전용률이 낮으면 그만큼 공용관리비가 더 많이 나올 수밖에 없습니다. 그래서 실거주나 투자를 위해 오피스텔을 고민하고 있다면 이 분양면적과 전용률을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

 

오피스텔을 세금 및 관리비

오피스텔은 주거용으로 사용할 겨우 주택으로 구분되어 이에 따른 세금문제가 발생하게 됩니다. 그에따라 구체적으로 세금이 어떻게 되는지 확인해 보겠습니다.

 

오피스텔 취득세

오피스텔은 업무용이든 주거용이든, 1채를 보유하거나 10채를 보유해도 동일한 취득세 4%에 지방교육세 0.4%+농어촌특별세 0.2%를 합쳐 4.6%를 내면 됩니다. 다만 오피스텔 외 다른 주택을 보유하게 되면 취득세 세율이 달라지는 경우가 발생합니다.

 

예를 들어 주거용 오피스텔을 보유하고 있으면 1%~3%의 기본세율을 내면 되지만, 비조정지역 3주택이상 8%, 조정대상지역 2 주택이상은 8%의 중과세율이 적용됩니다. 예외적으로 시가 표준 1억 원 이하는 주거용으로 오피스텔을 사용해도 취득세 중과 주택 수에 포함되지 않습니다.

 

오피스텔 양도세 및 중과세

주거용 오피스텔은 위에서 말한대로 주택 수에 포함되기 때문에 일반 주택의 세금과 동일하게 적용됩니다. 1세대 1 주택자에게는 비과세 혜택이 주어지지만 다주택자의 경우 1년 미만이나 2년 보유에 따라 세율이 다르고 특히 조정지구내 주택은 중과세까지 적용됩니다.

 

2022년 5월 10일부터 1년간 한시적 유예기간을 1년더 연장해 2024년 5월 9일까지 조정대상지역 내 다주택인 경우 2 주택에 은 20% p, 3 주택 이상은 30% p를 기본세율에서 중과됩니다.

 

만약 오피스텔을 분양받아 분양권을 갖고있다면 이런 경우에는 각종 세금을 계산할 때 주택 수에 포함되지 않습니다. 오피스텔 분양권은 아직 업무용이나 주거용으로 사용할지 결정되기 전이기 때문에 주택수 산정에 포함되지 않습니다. 따라서 1세대 1 주택자인데 오피스텔 분양권이 있다면 양도소득세에서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

오피스텔 6월부터 '소규모 주택관리비 투명화 방안' 으로 관리비 의무화

오피스텔 보증금과 월세는 상대적으로 저렴한데 관리비가 비정상적으로 비싸게 책정된 오피스텔로 인해 정부에서 규제에 들어갔습니다. 이에 대해 전월세 신고제 시행을 앞두고 집주인들이 월세를 낮추는 대신 관리비를 올리는 꼼수를 사용하는 것으로 해석하고 있습니다. 전월세 신고제를 시행하면 임대수익이 공개되기 때문에 월세를 낮추고 관리비를 대폭 올리면 수입도 보존되고 세금도 덜 낼 수 있기 때문입니다.

 

소규모 주택(50세대 이하 원룸・오피스텔)관리비 의무화 시행

소규모 주택(50세대 이하 원룸・오피스텔)관리비 의무화 시행

 

전월세 신고제는 임대차 3 법 중 하나로 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과할 경우 정부에 신고하도록 의무화한 제도입니다. 2021년 6월부터 시행예정이었지만 1년 유예기간을 거쳐 올해 다시 한번 1년 더 늦추기로 했습니다.

 

전월세(임대차)신고제 1년 더 연장한다

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국토교통부는 지난 5월 이런내용들을 포함해 소규모 주택관리비 투명화 방안을 마련해 6월부터 단계적으로 시행한다고 밝혔습니다. 정부는 월세 10만 원 이상·오피스텔에 대해 정액관리비의 경우 부과 내용을 세분화해 표시하도록 의무화할 방침입니다. 만약 이를 어길 시에는 최대 500만 원의 과태료가 부과됩니다.

 

따라서 앞으로는 전월세 매물을 광고할때 해당 대상물에는 정액관리비를 인반관리비와 사용료 및 기타 관리비로 구분해 금액을 표기해야 합니다. 특히 10만 원 이상 정액관리비에 대해서는 부과내역에 대해 의무적으로 세분화시켜 표기해야 합니다.

 

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