반값아파트(토지임대부 주택)의 개념 및 분양방식

우리가 알고 있는 반값아파트는 토지는 임대료를 내고 건물만 매입하는 토지임대부 주택을 말합니다. 이 토지임대부 주택은 토지를 공공이 소유하고 있으며, 최장 40년 거주에 재계약을 통해 40년을 더 거주할 수 있는 공공분양의 한 유형입니다. 이 같은 토지임대부 주택은 최근 처음 취지와 다르다고 판단해 활성화를 위해 임대기간, 분양가, 명칭 등 다양한 제도 개선의 목소리가 커지고 있습니다.

 

반값아파트(토지임대부 주택)의 제대로 알고가기

우리가 흔히 쓰는 반값아파트는 환매조건부 분양아파트 + 토지임대부 분양아파트를 통칭해서 사용되고 있습니다. 정확한 명칭은 토지임대부 주택으로 건물에 대해서는 건물 가격을 받고 토지(대지)에 대해 임대료를 받는 것을 말합니다.

 

 

반값아파트라는 표현은 주택값 상승이 이어질 때 분양가를 낮춰야 한다는 목소리가 높아져 정치권에서 반값아파트라는 이름을 처음 사용하게 됩니다. 따라서 토지임대부 주택은 건물에 대해서는 건물 값을 제대로 측정하고 토지를 임대료를 받기 때문에 엄밀하게 말하면 반값이란 표현은 맞지 않습니다.

 

 

토지임대부주택 제도개선 방향

 

반값아파트(토지임대부 주택)의 분양방식

건물과 토지를 함께 분양하는 일반적인 방식이 아닌 토지에 대한 소유권은 국가나 공공기관이 가진 채 건물만 일반에 분양하는 방식으로 토지가격이 포함되지 않습니다. 따라서 토지 소유권은 국가나 공공기관이 보유한 채 최장 40년간 임대하고 건물만 분양받도록 하는 게 핵심내용입니다. 10년 동안 팔지 못하도록 하고 이후 전매를 통한 시세차익이나 상속도 가능합니다. 또한 40년 거주 후 재계약을 통해 최장 80년까지 거주할 수 있으며, 토지임대료도 선납이 가능합니다. 

 

 

임대료 상한은 토지 원가 또는 감정평가액에 은행의 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용하도록 규정하고 있습니다. 하지만 국토교통부는 현재 개정을 추진해 지방자치단체 등 사업주체가 입지적 특성을 고려해 차등책정할 수 있도록 자율권을 부여했습니다.

 

또한 반값아파트라고 불리는 토지임대부 주택은 전매제한은 10년 이내, 거주의무 기간은 5연 이내에서 정해질 전망입니다. 정부는 거주의무 기간을 나눔형 주택과 같은 5년 이내로 하고 전매제한 기간 이후에는 시장에 자유롭게 거래가 가능하도록 주택법 개정을 추진 중입니다.

 

최근 정부의 공공주택 계획에 따라 나눔형・선택형・일반형 3가지의 유형으로 공급되고 있습니다. 이에 따라 토지임대부 주택은 나눔형 공공주택의 한 유형으로 의무거주 기간이 지나면 공공에 환매해 시세 차익의 70%를 받을 수 있습니다. 나머지 30%는 공공에 귀속되며 처분 손익은 감정가격에서 분양가격을 제외하는 방식으로 계산됩니다.

 

예를 들어 분양을 받게 되면 입주 시 추정 분양가와 분양 시 감정가의 평균 가격을 산정해 공급하게 됩니다. 입주 때 추정분양가 5억 원, 분양 때 감정가 8억원이라고 하면 최종 분양가는 6억 5000만원이 됩니다.

 

공공분양 전용 모기지(나눔형)

 

나눔형 모기지(공공분양 전용)

나눔형은 최대 5억원 한도 내에서 분양가의 80%까지 적용해 대출이 지원됩니다. 40년 장기 모기지로 1.9%~3.0%의 고정금리가 제공되기 때문에 일반 시중은행보다 저렴하게 이용할 수 있습니다. 만약 5억 원에 토지임대부 주택(반값아파트)을 분양받게 되면 4억 원까지 연 1.9%~3.0% 금리로 대출을 받을 수 있습니다.

 

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